Gutachten zur Zweitwohnsitzsteuer

Die Zweitwohnungssteuer ist als örtliche Aufwandsteuer eine reine Kommunalsteuer. Sie wird von der Gemeinde erhoben. Besteuert wird das Innehaben einer Wohnung (Zweitwohnung) neben einer Hauptwohnung. Häufig wird die Zweitwohnung mit der Nebenwohnung nach dem Melderecht gleichgesetzt.

Kompetenzrechtliche Grundlage ist Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz, wonach die Länder „örtliche Verbrauch- und Aufwandsteuern“ erheben können. Diese Gesetzgebungskompetenz haben fast alle Länder den Gemeinden übertragen (etwa in Bayern nach Art. 3 Abs. 3 Kommunalabgabengesetz), die ggf. eine Zweitwohnungssteuersatzung erlassen (in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg bestehen Landesgesetze).

In der Regel ist die Jahreskaltmiete die Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer. In einzelnen Gemeinden wird auch die Wohnfläche bzw. wurde die Jahresrohmiete (Kaltmiete mit bestimmten kalten Betriebskosten) herangezogen. Zur Berechnung der Zweitwohnungsteuer wurden früher die Werte der Einheitsbewertung von Grundstücken – basierend auf den Wertverhältnissen von 1964 – herangezogen und diese entsprechend dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet (indexiert). Diese indexierte Jahresrohmiete wurde für verfassungswidrig erklärt. (BVerfG, Beschluss vom 18.7.2019, 1 BvR 807/12, 1 BvR 2917/13).

Der für die aktuelle Berechnung der Zweitwohnungssteuer zugrunde gelegte Begriff der Jahreskaltmiete (Jahresnettokaltmiete) basiert auf der monatlichen Nettomiete (Nettokaltmiete). Somit können für die Ermittlung der Zweitwohnsitzsteuer Berechnungsansätze wie beim Mietspiegel zugrundegelegt werden, worin das EMA-Institut ja Experte ist.

Wohnungsmarktanalysen

Wo fehlt’s? – Um den zukünftigen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in den Städten/Kommunen einschätzen zu können, befasst sich das EMA-Institut auch mit der Forschung, Bewertung und Analyse von Wohnraumstrukturen und der damit verbundenen Erstellung von Wohnraumanalysen. Mit entsprechenden Studien können fundierte Analysen und Prognosen des regionalen Wohnungsmarktes erstellt werden.

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Unternehmensberatung

Wir stehen Ihnen zur Seite – Als Institut für empirische Marktforschungen sehen wir nicht nur die äußere Hülle einer Stadt oder eines Unternehmens. Wir schauen auch in sie hinein. Als Unternehmensleitung stehen sie jeden Tag vor neuen Herausforderungen. Nicht auf alles kann eine fachlich versierte Antwort gegeben werden. Deshalb unterstützen wir sie bei folgenden Fragen:

Unternehmensplanung

  • Soll – Ist – Vergleiche und Ergebnisprognoserechnungen
  • Hilfeleistung beim Aufbau von Controllingsystemen
  • Erstellung von Kennzahlensystemen und Betriebsvergleichen
  • Krisen- und Sanierungsberatung

Finanzplanung

  • Analyse des Ist – Zustandes
  • Feststellung der Zahlungsfähigkeit
  • Erstellung von Liquiditätsplänen
  • Erstellung von Kapitalbedarfsplänen
  • Kontrolle der Planvorgaben (Finanz- und Liquiditätskontrolle)

Vermögensplanung

  • Erstellung von Selbstauskünften für die Bank
  • Vorteilshaftigkeitsberechnung für Neu- und Ersatzinvestitionen zwischen Kauf oder Leasing
  • Erstellen von privaten Vermögensbilanzen und Liquiditätsübersichten

Unternehmensverkauf

  • Unternehmensbewertung zur Wertfindung
  • Unterstützung bei Verkaufsverhandlungen

IT-Infrastruktur

  • Modellierung von Softwareprojekten
  • Datenbanken
  • Softwareentwicklung
  • Verbindung zwischen Wirtschaft und IT

Regionalplanung

Regional unterwegs – Die Regionalplanung dient als regionale Raumordnung der Konkretisierung, der fachlichen Integration und Umsetzung der Ziele der Regionen. Sie nimmt damit eine vermittelnde Stellung zwischen gesamtstaatlicher Planung (Landesentwicklung) und kommunaler Gemeindeentwicklung ein.

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Mietspiegel

Qualifizierte Aussagen – Das Spezialgebiet des EMA-Instituts ist die Erstellung von Mietspiegeln.

Als Mietspiegel  werden Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer oder mehreren Kommunen bezeichnet. Mietspiegel existieren in der Form von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Qualifizierte Mietspiegel müssen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und können nach der sogenannten Tabellen- oder der Regressionsmethode ermittelt werden. Bei der Tabellenmethode werden für fest definierte Wohnungsfelder Mittelwerte berechnet, bei der Regressionsmethode wird ein umfangreiches statistisches Modell verwendet, mit dem die Miethöhe durch die Merkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage auf der Basis aller zur Verfügung stehender Daten erklärt wird. Damit können sowohl eine Basismiete in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter für alle Wohnungen als auch Zu- und Abschläge für besondere Wohnwertmerkmale ermittelt werden.

Qualifizierte Mietspiegel

Das zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz und die dadurch verbundene Einführung von Mietspiegeln im Jahre 1974 sowie später im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Qualifizierung von Mietspiegeln (§ 558d BGB) veranlasste im Laufe der Zeit viele Städte und Kommunen dazu, externe und unabhängige Gutachter und Institute mit der Erstellung von Mietspiegeln zu beauftragen. Die Frage nach der „korrekten Ermittlung und Beschreibung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ ist neben der rechtlichen Betrachtungsweise auch eine Frage des korrekten mathematisch-statistischen Modells sowohl für die theoretischen Fragestellungen als auch für die in der Praxis auftretenden Problematiken der Empirik, also dem Umgang, der Sammlung und Auswertung sowie der korrekten Darstellung von erhobenen Daten. Das EMA-Institut hat sich die Analyse, Entwicklung und Verbesserung genau dieser Problematiken in Bezug auf die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln zur Hauptaufgabe gemacht (vgl. einschlägige Literatur). Dabei spielt die interaktive Zusammenarbeit mit den Städten und Kommunen eine sehr große Rolle. Hierdurch können die Gegebenheiten vor Ort mit in das theoretische Modell eingebunden und berücksichtigt werden. Nur so kann eine fachlich korrekte und saubere Übertragung der Theorie auf die Praxis gewährleistet werden. Seit Anfang der 90er Jahren wurden vom EMA-Institut etwa 150 (qualifizierte) Mietspiegel – für rund 70 Kommunen in ganz Deutschland – neu erstellt sowie fortgeschrieben.

Einfache Mietspiegel

Beim einfachen Mietspiegel sind die Anforderungen nicht so hoch wie beim qualifizierten Mietspiegel. Dennoch wird vom EMA-Institut bei der Erstellung einfacher Mietspiegel ebenfalls hohe Qualität angesetzt. Die Auswertungsmethoden sind die gleichen wie beim qualifizierten Mietspiegel, nur bei der Anzahl der zugrunde liegenden auswertbaren Daten wird ein niedrigere  Untergrenze festgelegt.

Mietspiegelkooperationen

In jüngster Zeit wächst das Interesse von Kommunen an gemeinsam erstellten Mietspiegeln. Damit gehen auch deutliche Kosteneinsparungen einher. Das EMA-Institut hat ein Konzept entwickelt, mit dem gleichzeitig für mehrere Kommunen eine Mietspiegelerstellung kräfte- und kostensparend durchgeführt werden kann.

Unsere Arbeit

Das EMA-Institut unterstützt den Auftraggeber einer Mietspiegelerstellung je nach Bedarf. Von der reinen Beratung zur eigenen Durchführung bis zur kompletten Mietspiegelerstellung sind alle Leistungsspektren denkbar. Häufig übernehmen Auftraggeber auch kleinere oder größere Eigenleistungen im Gesamtbereich einer Mietspiegelerstellung wie z.B. die Datenerhebung.

Folgende Leistungseinheiten werden vom EMA-Institut angeboten und bei Bedarf übernommen:

  • Gesamte Mietspiegelplanung und -konzeption
  • Beratung und Begleitung des Auftraggebers oder eines Arbeitskreises „Mietspiegel“
  • Erstellung der Erhebungsunterlagen
  • Stichprobengestaltung und -ziehung
  • Durchführung der Datenerhebung (bedarfsweise online, postalisch oder mündlich mit Erhebungsbeauftragten)
  • Übertragung, Kontrolle und Plausibilitätsprüfung der Daten (auch maschinell)
  • Auswertung der Daten, Berechnung von Basismieten und Zu-/Abschlägen
  • Berechnung des Mietspiegels
  • Formulierung der Mietspiegeltexte
  • Gestaltung des Layouts
  • Präsentation der Ergebnisse
  • Dokumentation der Vorgehensweise und der Ergebnisermittlung
  • Programmierung eines interaktiven Online-Mietspiegels
  • Fortschreibung des Mietspiegels nach 2 Jahren

Arbeitsbeispiele

  • Erstellung/Beratung qualifizierter Mietspiegel: z.B. Altdorf ’20, Augsburg ‘21, Braunschweig ’10, Chemnitz ´17,  Dachau ’12, Erding ’20, Erlangen ’17, Esslingen ’16, Freiberg ´18, Freiburg ’09, Friedrichshafen ’22, Fürth ’16, Garching ’22, Göppingen ’20, Heidelberg ’21, Konstanz ’22, Landshut  ’22, Laupheim ’21, Ludwigsburg ’21, Ludwigshafen ’22, Mannheim ’20, Münster ’20, Neumarkt  ’20, Neuwied ’22, Neutraubling ’22, Nürnberg ’22, Nürtingen ’20, Offenburg ’20, Pfaffenhofen ´20, Radolfzell ’22, Ravensburg ’17, Regensburg ’20, Schorndorf ’20, Schramberg ’20, Schwäbisch Gmünd ’22, Siegburg ’22, Sindelfingen/Böblingen ’20, Straubing ´2, Ulm/Neu-Ulm ’17, Villingen-Schwenningen ’22, Wangen ’17
  • Erstellung einfacher Mietspiegel: Backnang ’22, Freudenstadt ´18, Murrhardt ’22
  • Mietspiegelkooperationen: Dachau/Karlsfeld, Landshut/Altdorf/Kumhausen, Regensburg/Neutraubling, Friedrichshafen/Markdorf, Neumarkt/Altdorf b. Nürnberg, Ravensburg/Weingarten/Baienfurt/Berg, Schwäbisch Gmünd/Lorch/Mutlangen/Waldstetten, Fellbach/Winnenden/Kernen/Leutenbach, Ludwigsburg/Kornwestheim/Hemmingen, Backnang/Aspach/Burgstetten/Weissach, Radolfzell und sechs Umlandgemeinden, Langenau/Blaustein/Dornstein, Nagold und Umgebung, Plochingen und Umgebung, Schramberg und Umgebung, Konstanz/Reichenau/Allensbach, Villingen-Schwenningen/Bad Dürrheim, Munderkingen/Allmendingen/Altheim, Waldenbuch/Steinenbronn, Roth und 10 Umlandgemeinden, Nürtingen/Wolfschlugen
  • Kreisweite Mietspiegel: Lüchow-Dannenberg ’15, Bodenseekreis ’20, Landkreis Ravensburg ´20
  • Mietspiegelgutachten: BMBau ’96, Regensburg ’01, Wirtschaftsrat der CDU ’18 (im Rahmen der gif-Mietspiegelkommission), BBSR (Beteiligung an der Erstellung der neuen Mietspiegelbroschüre der Bundesregierung)
  • Gutachten zur Zweitwohnsitzsteuer: Buchenberg ’22, Lindau, Oberstdorf und weiteren 6 Kommunen im Allgäu ’20, Lindenberg ’21

 Beispiele Online-Mietspiegel

Gerne unterbreiten wir Ihnen ein wirtschaftliches Angebot. Bitte nutzen sie hierfür unser Kontaktformular oder rufen sie uns einfach unter +49 941 38 07 00 an.

Kosten der Unterkunft (KdU)

Grenzen finden – Das Gesetz über die Grundsicherung für Arbeitssuchende, kurz SGB II oder Hartz IV genannt, ist seit dem 01.01.2005 in Kraft. Mit Inkrafttreten des Gesetzes erhalten erwerbsfähige Hilfsbedürftige im Sinne des § 7 Abs.1 SBG II das so genannte Arbeitslosengeld II.

Dieses Arbeitslosengeld II beinhaltet unter anderem auch Leistungen für Unterkunft und Heizung (§ 22 SGB II). Sie werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Den differenzierten Verhältnissen auf den Wohnungsteilmärkten kann am sachgerechtesten durch örtliche Berechnungen und Entscheidungen über die Angemessenheit der entsprechenden Leistungen begegnet werden.

Das Bundessozialgericht hat für die Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen definierend eingegriffen und gewisse Rahmenbedingungen vorgegeben (siehe BSG – B 4 AS 18/09 R – Urteil vom 22.09.2009). Um für einen Vergleichsraum regionale Angemessenheitsgrenzen zu ermitteln, muss zumindest ein überprüfbares schlüssiges Konzept vorliegen. Schlüssig ist ein Konzept dann, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt:

  • die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten räumlichen Bereich stattfinden und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung),
  • es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z.B. welche Art von Wohnungen – Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete, Differenzierung nach Wohnungsgröße,
  • Angaben über den Beobachtungszeitraum,
  • Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z.B. Mietspiegel),
  • Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten,
  • Validität der Datenerhebung,
  • Einhaltung mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und
  • Angaben über die gezogenen Schlüsse.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird grundsätzlich als „schlüssiges Konzept“ bei der Obergrenzenbestimmung anerkannt. Jedenfalls dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vor Ort existiert, ist dieser nach Rechtsprechung des Bundessozialgerichts zur Feststellung der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft (=KdU) heranziehbar (BSG AZ: B 14 AS 106/10 R vom 13.04.2011). Es kommt aber auf die entsprechende Anwendung bzw. Umsetzung der Mietspiegelwerte bei der Grenzwertbestimmung an.

Das EMA-Institut bietet „Schlüssige Konzepte“ insbesondere in Kombination mit Mietspiegeln an. Es  werden aber auch grundsicherungsrelevante Mietspiegel als eigenständige Produkte angefertigt. Dabei wird möglichst sicher gestellt, dass die Bedingungen des Bundessozialgerichtes an ein „Schlüssiges Konzept“ erfüllt werden.

Arbeitsbeispiele für erstellte KdU-Konzepte durch das EMA-Institut sind: Friedrichshafen ’12, Fürth ’14, Ulm/ Neu-Ulm ’15, Pfaffenhofen ’16, Bodenseekreis ’16, Friedrichshafen ’21, Bodenseekreis ’21

Haushaltsanalysen
Sich selbst kennen – Mit der Erstellung von Haushaltsanalysen bietet das EMA-Institut einen aktuellen Überblick über wichtige Kennzahlen einer Stadt sowie ggf. der umliegenden Kommunen. Sie hat zum Ziel, mehr Transparenz in die Kommunalfinanzen zu bringen, Entwicklungen erkennbar zu machen und Unterschiede in der kommunalen Haushaltsführung aufzuzeigen. So kann ein neuer Blick auf Investitionstätigkeiten und der damit verbundenen Fragestellungen in einer Stadt/Kommune wie beispielsweise dem Bildungsbereich oder der Verkehrsinfrastruktur gerichtet werden. Das EMA-Institut ist gerne bereit, sie in solch einer Unternehmung zu unterstützen.
Ein Referenzbeispiel ist die aktuelle Regensburger Haushalts- und Wohnungsmarktanalyse, die schon dreimal durchgeführt wurde.

Betriebskostenanalyse

Bescheid wissen – Ein lebenszyklusorientiertes Management mittels Einbeziehung der Energie- und Betriebskosten ist in heutigen Zeiten unabdingbar. Daher erfolgt einerseits eine spezifische Auswertung von Energieverbräuchen und den dazugehörigen Kosten als auch andererseits die Betrachtung von Instandhaltungs- und Personalaufwendungen. Zusammenfassend werden abschließend die Gesamtbetriebskosten von gebäudetechnischen Anlagen erhoben. Als Basis für diese Untersuchung wird zum einen eine empirische Erhebung durchgeführt und zum anderen werden die Resultate abschließend mit, falls möglich, vorhandenen Analysen und Gutachten verglichen.

Arbeitsbeispiele für durchgeführte Betriebskostenanalysen: Regensburg ’01, Dachau ’12, Konstanz ’15, Landshut ’18