Wissenschaftlichkeit
Zwischen Forschung und Praxis: das EMA-Institut ist neben der Durchführung von Aufträgen immer damit beschäftigt, die eigenen Methodiken in Frage zu stellen und zu verbessern. Neue Techniken, Vorgehensweisen und Analyseansätze werden ständig getestet und soweit möglich umgehend verwendet.
Auszug aus einem Arbeitsbericht eines mittels Regression erstellten Mietspiegels:
Seit Ende der 1980er Jahre wird für die Mietspiegelerstellung das multivariate statistische Verfahren der Regressionsanalyse angewendet, das als wissenschaftliches Berechnungsverfahren anerkannt ist. Vom damaligen Lehrstuhlinhaber für Ökonometrie, Prof. Dr. Walter Oberhofer der Universität Regensburg und dem EMA-Institut für empirische Marktanalysen wurde speziell für die Mietspiegelerstellung die multiplikativ-lineare Regressionsvariante entwickelt.
Die gesuchte Variable im Regressionsansatz ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“ in Form der Nettomiete. Der verwendete Modellansatz [1], in der Fachwelt „Regensburger Modell“ genannt, lautet:
Die mathematische Darstellung ist eine Kurzschreibweise für den zugrunde liegenden multiplikativ-additiven Ansatz. Hier bezeichnet NM die Nettomiete, WFL die Wohnfläche, und x1 bis xn verschiedene weitere Wohnwertmerkmale. Die Größen (Koeffizienten) a, a0, …, an stellen zu schätzende Parameter und die Terme f(WFL) sowie (a0 + a1x1 + a2x2 + … + anxn) noch näher zu spezifizierende Funktionen in Abhängigkeit der Variablen WFL und x1, x2, … , xn dar.
Dieser Ansatz impliziert, dass die Nettomiete aus zwei Faktoren gebildet wird: Einem ersten Faktor, der nur von der Wohnfläche abhängig ist und einem zweiten Faktor, der den Einfluss des Baujahres zusammen mit dem Einfluss weiterer Merkmale erfasst. Die Wohnfläche liefert erfahrungsgemäß den größten Beitrag zur Erklärung der Nettomiete und interagiert sehr oft mit weiteren Variablen, die den Mietpreis bestimmen. Die Wohnfläche alleine hat bei einer Mietspiegelerstellung ein Bestimmtheitsmaß (entspricht dem quadrierten Korrelationskoeffizienten, der den Gleichlauf von zwei Größen und damit den Zusammenhang misst) von meist über 0,5. Diese Zahl bedeutet, dass allein das Wohnwertmerkmal „Wohnfläche“, mindestens die Hälfte der Mietpreisbestimmung erklärt.
Der erste Faktor bildet, zusammen mit dem später separat bestimmten Einfluss des Baujahres, die Basis-Nettomiete, kurz die Basismiete. Die multiplikative Form des Ansatzes bedingt prozentuale Zu- oder Abschläge. Wenn z.B. x1 für das Vorhandensein einer Einbauküche steht (x1=1: Einbauküche vorhanden und x1=0: keine Einbauküche vorhanden) und der zugehörige Koeffizient a1 lautet 0,05, so bedeutet dies einen Zuschlag in Höhe von fünf Prozent für das Vorhandensein einer Einbauküche, bezogen auf die Basismiete für eine bestimmte Wohnfläche. So wird der Summand a1x1 aus oben genannter Gleichung gebildet. Alle anderen Summanden berechnen sich auf dieselbe Art und Weise. Der hier vorliegende Ansatz bedingt insbesondere Interaktionen zwischen der Größe Wohnfläche und allen weiteren Merkmalen (x1, x2, …, xn), da letztere einen von der Basismiete abhängigen Beitrag zur Nettomiete liefern.
Diese statistische Analyse hat hauptsächlich explorativen und iterativen Charakter. Dies bedeutet, dass auf der Basis von Häufigkeits- und Zusammenhangsanalysen zu Anfang eine Auswahl von geeigneten Merkmalen vorgenommen wird. Anschließend werden die mit den ausgewählten Merkmalen erzielten Regressionsergebnisse hinsichtlich sachlogischer Adäquatheit, Anpassungsgüte, Korrelationen und Signifikanz überprüft. Als Folge dieser Überprüfung werden Merkmale, deren Einfluss auf den Mietpreis nicht ausreichend abgesichert ist bzw. aufgrund von Plausibilitätsüberlegungen nicht sinnvoll erscheint, ausgeschlossen bzw. in Kombination mit anderen Merkmalen neu analysiert. Dann wird der Auswahlprozess mit dem bereinigten Datensatz solange wiederholt, bis hoch abgesicherte und plausible Ergebnisse verblieben sind. Diese verbliebenen Wohnwertmerkmale und Merkmalskombinationen fließen dann in den Mietspiegel ein.
[1] vgl. Aigner K., Oberhofer W., Schmidt B., (1993), „Eine neue Methode zur Erstellung eines Mietspiegels am Beispiel der Stadt Regensburg“, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1/2/93, S. 16ff.