Mietspiegel

Qualifizierte Aussagen – Das Spezialgebiet des EMA-Instituts ist die Erstellung von Mietspiegeln.

Als Mietspiegel  werden Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer oder mehreren Kommunen bezeichnet. Mietspiegel existieren in der Form von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Qualifizierte Mietspiegel müssen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und können nach der sogenannten Tabellen- oder der Regressionsmethode ermittelt werden. Bei der Tabellenmethode werden für fest definierte Wohnungsfelder Mittelwerte berechnet, bei der Regressionsmethode wird ein umfangreiches statistisches Modell verwendet, mit dem die Miethöhe durch die Merkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage auf der Basis aller zur Verfügung stehender Daten erklärt wird. Damit können sowohl eine Basismiete in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter für alle Wohnungen als auch Zu- und Abschläge für besondere Wohnwertmerkmale ermittelt werden.

Qualifizierte Mietspiegel

Das zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz und die dadurch verbundene Einführung von Mietspiegeln im Jahre 1974 sowie später im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Qualifizierung von Mietspiegeln (§ 558d BGB) veranlasste im Laufe der Zeit viele Städte und Kommunen dazu, externe und unabhängige Gutachter und Institute mit der Erstellung von Mietspiegeln zu beauftragen. Die Frage nach der „korrekten Ermittlung und Beschreibung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ ist neben der rechtlichen Betrachtungsweise auch eine Frage des korrekten mathematisch-statistischen Modells sowohl für die theoretischen Fragestellungen als auch für die in der Praxis auftretenden Problematiken der Empirik, also dem Umgang, der Sammlung und Auswertung sowie der korrekten Darstellung von erhobenen Daten. Das EMA-Institut hat sich die Analyse, Entwicklung und Verbesserung genau dieser Problematiken in Bezug auf die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln zur Hauptaufgabe gemacht (vgl. einschlägige Literatur). Dabei spielt die interaktive Zusammenarbeit mit den Städten und Kommunen eine sehr große Rolle. Hierdurch können die Gegebenheiten vor Ort mit in das theoretische Modell eingebunden und berücksichtigt werden. Nur so kann eine fachlich korrekte und saubere Übertragung der Theorie auf die Praxis gewährleistet werden. Seit Anfang der 90er Jahren wurden vom EMA-Institut etwa 150 (qualifizierte) Mietspiegel – für rund 70 Kommunen in ganz Deutschland – neu erstellt sowie fortgeschrieben.

Einfache Mietspiegel

Beim einfachen Mietspiegel sind die Anforderungen nicht so hoch wie beim qualifizierten Mietspiegel. Dennoch wird vom EMA-Institut bei der Erstellung einfacher Mietspiegel ebenfalls hohe Qualität angesetzt. Die Auswertungsmethoden sind die gleichen wie beim qualifizierten Mietspiegel, nur bei der Anzahl der zugrunde liegenden auswertbaren Daten wird ein niedrigere  Untergrenze festgelegt.

Mietspiegelkooperationen

In jüngster Zeit wächst das Interesse von Kommunen an gemeinsam erstellten Mietspiegeln. Damit gehen auch deutliche Kosteneinsparungen einher. Das EMA-Institut hat ein Konzept entwickelt, mit dem gleichzeitig für mehrere Kommunen eine Mietspiegelerstellung kräfte- und kostensparend durchgeführt werden kann.

Unsere Arbeit

Das EMA-Institut unterstützt den Auftraggeber einer Mietspiegelerstellung je nach Bedarf. Von der reinen Beratung zur eigenen Durchführung bis zur kompletten Mietspiegelerstellung sind alle Leistungsspektren denkbar. Häufig übernehmen Auftraggeber auch kleinere oder größere Eigenleistungen im Gesamtbereich einer Mietspiegelerstellung wie z.B. die Datenerhebung.

Folgende Leistungseinheiten werden vom EMA-Institut angeboten und bei Bedarf übernommen:

  • Gesamte Mietspiegelplanung und -konzeption
  • Beratung und Begleitung des Auftraggebers oder eines Arbeitskreises „Mietspiegel“
  • Erstellung der Erhebungsunterlagen
  • Stichprobengestaltung und -ziehung
  • Durchführung der Datenerhebung (bedarfsweise online, postalisch oder mündlich mit Erhebungsbeauftragten)
  • Übertragung, Kontrolle und Plausibilitätsprüfung der Daten (auch maschinell)
  • Auswertung der Daten, Berechnung von Basismieten und Zu-/Abschlägen
  • Berechnung des Mietspiegels
  • Formulierung der Mietspiegeltexte
  • Gestaltung des Layouts
  • Präsentation der Ergebnisse
  • Dokumentation der Vorgehensweise und der Ergebnisermittlung
  • Programmierung eines interaktiven Online-Mietspiegels
  • Fortschreibung des Mietspiegels nach 2 Jahren

Arbeitsbeispiele

  • Erstellung/Beratung qualifizierter Mietspiegel: z.B. Altdorf ’20, Augsburg ‘21, Braunschweig ’10, Chemnitz ´17,  Dachau ’12, Erding ’20, Erlangen ’17, Esslingen ’16, Freiberg ´18, Freiburg ’09, Friedrichshafen ’22, Fürth ’16, Garching ’22, Göppingen ’20, Heidelberg ’21, Konstanz ’22, Landshut  ’22, Laupheim ’21, Ludwigsburg ’21, Ludwigshafen ’22, Mannheim ’20, Münster ’20, Neumarkt  ’20, Neuwied ’22, Neutraubling ’22, Nürnberg ’22, Nürtingen ’20, Offenburg ’20, Pfaffenhofen ´20, Radolfzell ’22, Ravensburg ’17, Regensburg ’20, Schorndorf ’20, Schramberg ’20, Schwäbisch Gmünd ’22, Siegburg ’22, Sindelfingen/Böblingen ’20, Straubing ´2, Ulm/Neu-Ulm ’17, Villingen-Schwenningen ’22, Wangen ’17
  • Erstellung einfacher Mietspiegel: Backnang ’22, Freudenstadt ´18, Murrhardt ’22
  • Mietspiegelkooperationen: Dachau/Karlsfeld, Landshut/Altdorf/Kumhausen, Regensburg/Neutraubling, Friedrichshafen/Markdorf, Neumarkt/Altdorf b. Nürnberg, Ravensburg/Weingarten/Baienfurt/Berg, Schwäbisch Gmünd/Lorch/Mutlangen/Waldstetten, Fellbach/Winnenden/Kernen/Leutenbach, Ludwigsburg/Kornwestheim/Hemmingen, Backnang/Aspach/Burgstetten/Weissach, Radolfzell und sechs Umlandgemeinden, Langenau/Blaustein/Dornstein, Nagold und Umgebung, Plochingen und Umgebung, Schramberg und Umgebung, Konstanz/Reichenau/Allensbach, Villingen-Schwenningen/Bad Dürrheim, Munderkingen/Allmendingen/Altheim, Waldenbuch/Steinenbronn, Roth und 10 Umlandgemeinden, Nürtingen/Wolfschlugen
  • Kreisweite Mietspiegel: Lüchow-Dannenberg ’15, Bodenseekreis ’20, Landkreis Ravensburg ´20
  • Mietspiegelgutachten: BMBau ’96, Regensburg ’01, Wirtschaftsrat der CDU ’18 (im Rahmen der gif-Mietspiegelkommission), BBSR (Beteiligung an der Erstellung der neuen Mietspiegelbroschüre der Bundesregierung)
  • Gutachten zur Zweitwohnsitzsteuer: Buchenberg ’22, Lindau, Oberstdorf und weiteren 6 Kommunen im Allgäu ’20, Lindenberg ’21

 Beispiele Online-Mietspiegel

Gerne unterbreiten wir Ihnen ein wirtschaftliches Angebot. Bitte nutzen sie hierfür unser Kontaktformular oder rufen sie uns einfach unter +49 941 38 07 00 an.